No âmbito do direito locatício, especialmente em ações renovatórias e revisórias, surge uma questão de notável relevância e complexidade: “a caracterização das torres de telecomunicações como fundo de comércio e os critérios de fixação de aluguéis baseados nos benefícios advindos da exploração comercial do ponto locado”. Este artigo examina a tese jurídica que vincula o valor locatício à capacidade lucrativa e funcional do terreno para as operações das empresas de telecomunicação, além de propor soluções baseadas no ordenamento jurídico brasileiro.No âmbito do direito locatício, especialmente em ações renovatórias e revisórias, surge uma questão de notável relevância e complexidade: “a caracterização das torres de telecomunicações como fundo de comércio e os critérios de fixação de aluguéis baseados nos benefícios advindos da exploração comercial do ponto locado”. Este artigo examina a tese jurídica que vincula o valor locatício à capacidade lucrativa e funcional do terreno para as operações das empresas de telecomunicação, além de propor soluções baseadas no ordenamento jurídico brasileiro.
Historicamente, os terrenos destinados à instalação de torres de telecomunicações são de terceiros e as próprias torres pertenciam às operadoras de telefonia. Contudo, a evolução do mercado e o surgimento de empresas especializadas em infraestrutura de telecomunicações alteraram significativamente esse cenário. Hoje, essas empresas (denominadas "sharings") que adquiriram a manutenção dessas torres gerenciam e as exploram comercialmente, alugando espaços para diversas operadoras.
Isto posto, em caso de renovação de aluguel de um espaço térreo comum em determinada localidade, o objeto de primeiro plano que é a área alugada trata- se de local em que está instalada uma ERB (ESTAÇÃO RÁDIO BASE), COM EQUIPAMENTOS TRANSCEPTORES (TRANSMISSORES E RECEPTORES) DE SINAL DE RADIOFREQUÊNCIA COM VISTAS A CUMPRIR SUA FUNÇÃO DE INTERCONEXÃO ENTRE OS USUÁRIOS DAS EM (ESTAÇÕES MÓVEIS) E A CCC (CENTRAL DE COMUNICAÇÃO E CONTROLE).
Essas ERB’s se conectam entre si através da CCC, que gerencia todo tráfego, trata-se de um nó da extensa rede de telecomunicações e o seu valor econômico é auferido em função do número de acessos por ela gerado e/ou canalizado às demais células do sistema, e sua renda pode ser estimada em função da Renda das Operadoras de Telefonia Móvel (in Marcondes, G. F. Aluguel de sítios para torres de telefonia - metodologia e critérios para avaliação. 2009)
Ademais, segundo a literatura especializada extraída das obras: (Marcondes, G. F. Aluguel de sítios para torres de telefonia - metodologia e critérios para avaliação. 2009 e Medeiros, J. C. O. Princípios de Telecomunicações - Teoria e Prática. Editora Érica, 5ª ed., 2015), todas amplamente discutidas no CONGRESSO TÉCNICOCIENTÍFICO DA ENGENHARIA E DA AGRONOMIA – CONTECC 15 A 17 DE SETEMBRO DE2021, para avaliação de alugueis em locais que estão instaladas Antenas ERB´s, pela própria indisponibilidade de informações objetivas do mercado imobiliário em quantidade suficiente para compor uma amostra, confiável, e representativa, capaz de bem retratar o valor do bem, aliada à diversidade de situações como ÁREA OCUPADA, DISPONIBILIDADE DE ACESSO, RELEVO, VIZINHANÇA, ALÉM DA DIVERSIDADE DE TERMOS CONTRATUAIS, QUE SÃO EXIGÊNCIAS DA NORMA, DESCARTA A POSSIBILIDADE DE EMPREGO DO MÉTODO IMOBILIÁRIO COMPARATIVO PARA AVALIAÇÃO DE SÍTIOS DE ERB.
Desta forma, o método correto e equilibrado para calcular o valor do aluguel de espaços térreos com antenas ERB´s é o MÉTODO DE PARTICIPAÇÃO NA RENDA, pois trata-se de um método que emprega uma taxa sobre valor da renda bruta derivada das vendas do estabelecimento, em geral muito usada para a avaliação de locação de postos de serviço, cinemas, casas de espetáculos, "shopping centers", e outros fundos de comércio instalados pelo solo brasileiro.Portanto, o contrato de locação desses terrenos, além de definir aspectos tradicionais como prazo e reajuste, assume uma importância peculiar devido à natureza comercial do uso do imóvel. O terreno passa a ser não apenas uma base física, mas um ponto estratégico que integra o "fundo de comércio" da locatária, contribuindo para a expansão e manutenção de sua clientela, logo vê-se necessária a exploração dos fundamentos jurídicos que sustentam a presente tese.
Por fim, a realidade é fato e é verdade. O que determina a escolha do local para uma torre de antenas de telefonia É O SEU PONTO ESTRATÉGICO NA REGIÃO, POIS SE O LOCAL NÃO ATENDER DIVERSOS PARÂMETROS TÉCNICOS NÃO TERÁNENHUM VALOR, logo, avaliar o aluguel do terreno pelo método imobiliário comparativo utilizando a metragem quadrado de um lote para definir o valor de um aluguel para manter a torre, não é aplicável, pois ninguém mora ou trabalha num lote vago, entretanto, pelo fato das telefonias conseguirem decisões em tribunais superiores para serem categorizadas como serviços sociais, públicos e suas antenas espalhadas pelo solo brasileiro serem caracterizadas como fundo de comércio, passaram a forçarem renegociações de alugueres para valores irrisórios, PRINCIPALMENTE POR TEREM A SEGURANÇA DE QUE NUNCA SERÃO DESPEJADAS POR TEREM CONTRATOS COM PRAZOS QUE SE RENOVAM COMPULSORIAMENTE, ACABANDO O LOCADOR SENDO FORÇADO A ACEITAREM O QUE LHE FOR IMPOSTO.Neste sentido, mesmo com perícia imobiliária, o cálculo do aluguel não pode ser pelo valor da área e ainda pelo método comparativo, mas pelo resultado que a aquela área vem gerando a iniciativa particular que se “protege” do serviço público.
Ora, as antenas espalhadas pelo solo Brasileiro, são pertencentes as próprias empresas de telefonia e quando não, são empresas proprietárias administradoras que levam em conta a localização, acessibilidade, o fornecimento da energia necessária, cobertura do sinal e interferências, legislação vigente e implantação civil da torre. Entre 03 ou 04 imóveis, escolhe-se o que melhor atende os requisitos técnicos e em seguida, alugam o terreno, passam a administrar as torres, providenciam projetos, as documentações necessárias, instalam, cuidam da manutenção e disponibilizam para as empresas de telefonia, portanto, em uma única torre processa-se sinais de mais de uma empresa de telefonia celular. Se por um lado a empresa locatária paga aluguel ao dono do terreno locado, por outro, esta mesma empresa COBRA DA EMPRESAS DE TELEFONIA PARA UTILIZAREM ESTA TORRE PARA TRANSMISSÃO DO SEU SINAL.
Encerrando, Isso tudo merece o detalhamento do contexto a seguir.
1. TORRES COMO ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS – FUNDO DE COMÉRCIO
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que as estações rádio base (ERB’s) integram o fundo de comércio da locatária. Em decisão paradigmática, a Ministra Nancy Andrighi afirmou que as ERB’s são estruturas essenciais à atividade de prestação de serviços de telefonia celular, configurando interesse processual na renovação compulsória do contrato (REsp 1.790.074/SP). Esse entendimento reforça a tese de que o valor locatício deve refletir o aproveitamento econômico do terreno pela locatária, vejamos:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA.JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação renovatória de locação de imóvel ajuizada em 29/06/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/03/2018 e concluso ao gabinete em 26/10/2018.2. O propósito recursal é dizer se a "estação rádio base" (ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei 8.245/91.3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art. 51 da lei 8.245/91). Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial. 5. As estações de rádio base (ERB’s), popularmente reconhecidas como "antenas", emitem sinais que viabilizam as ligações por meio dos telefones celulares que se encontram em sua área de cobertura (célula). E a formação de uma rede de várias células - vinculadas às várias ERB’s instaladas - permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão em deslocamento, bem como possibilita a realização de várias ligações simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do território nacional e também do exterior. 6. As ERB’s se apresentam como verdadeiros centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora, responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço. 7. As ERB’s são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio. 8. O cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela. 9. A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERB’s está sujeita à ação renovatória.10. Recurso especial conhecido e provido.
No âmbito doutrinário, autores como Silvio de Salvo Venosa e Maria Helena Diniz destacam a relevância do fundo de comércio como elemento central na atividade empresarial, enfatizando que a localização e as infraestruturas utilizadas devem ser protegidas juridicamente para garantir a continuidade do negócio e para a continuidade, eis que urge a Ação RENOVATÓRIA e a REVISÓRIA.
Neste contexto, a revisão de aluguéis é regida pelos princípios da onerosidade excessiva e da equidade, nos termos do art. 19 da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). O aluguel deve corresponder ao valor de mercado, no entanto, em nosso entendimento, onde houver estabelecimento comercial, também deve-se considerar a capacidade lucrativa do ponto locado para uso da Antena (ERB´s). Para tanto, é essencial a realização de perícia técnica que avalie:
• O potencial de geração de receita da torre instalada no terreno;
• A localização estratégica e sua relevância para a cobertura de rede;
• Os custos de substituição e realocação da estrutura.
3. DA BASE DE CÁLCULO DO ALUGUEL – TEMA CENTRAL DO ARTIGO
Propõe-se que o aluguel seja calculado com base nos benefícios comerciais auferidos pela locatária, em vez de se limitar ao valor de mercado do terreno. Essa metodologia está alinhada à teoria do "valor de uso especial", aplicada em outros países para locações de infraestrutura comercial. No Brasil, tal abordagem encontra respaldo no artigo 421 do Código Civil, que estabelece o princípio da função social do contrato.
Isto posto, uma situação frequentemente observada nas relações contratuais envolvendo torres de telecomunicações é a condição que o local adquiri para a continuidade das operações da locatária. Esses terrenos, escolhidos após estudos técnicos minuciosos (surveys), são determinados com base em critérios estratégicos de intercomunicação direcional ou ampla para repetição com outras torres. Por isso, o local passa a ser essencial para a funcionalidade da rede, o que leva as empresas a utilizarem a condição de estabelecimento comercial para forçar a renovação do contrato de locação.
Essa peculiaridade valoriza ainda mais o terreno, que deixa de ter seu valor determinado apenas pelo mercado imobiliário e passa a possuir um valor subjetivo, vinculado à sua unicidade como local técnico preparado para o sistema de telefonia celular.
Tal circunstância evidencia a necessidade de proteção legal desse ponto de infraestrutura, garantindo a continuidade da atividade empresarial e a funcionalidade da rede de telecomunicações.
Neste mesmo sentido a Doutrina e Casuística, desperta a amplitude juridica acerca da situação, pois que autores como Arnaldo Rizzardo e Fran Martins já abordaram a peculiaridade das locações comerciais, destacando a importância de se considerar a relação entre o imóvel e a atividade desenvolvida. Eles sustentam que a exploração econômica do ponto deve ser um dos fatores determinantes para a fixação do aluguel.
Ademais, há uma linha doutrinária que defende que o aluguel de terrenos destinados à instalação de torres de telecomunicações deve ser calculado não apenas com base no mercado imobiliário, mas também com critérios que reflitam o impacto comercial e a lucratividade gerada pela estrutura.
Nesse sentido, autores como Fábio Ulhoa Coelho sugerem que a avaliação do aluguel deve considerar a contribuição direta do ponto locado para o desempenho da atividade empresarial.
No caso específico em análise, existe e defende-se uma metodologia objetiva para o cálculo do aluguel, que leva em conta:
1. Localização Estratégica: Peso maior para terrenos situados em áreas de alta densidade populacional ou de relevância para a rede de telecomunicações.
2. Receita Gerada pela Torre: Percentual sobre a receita obtida com o compartilhamento da infraestrutura entre diversas operadoras.
3. Custo de Substituição: Análise do custo envolvido na realocação da torre para outro ponto com características técnicas equivalentes.
Essa metodologia, além de justa, garante que o aluguel reflita o uso específico e a importância do terreno na cadeia produtiva da telecomunicação. A literatura utilizada para fundamentar tal proposição inclui obras clássicas de direito contratual e locatício, como "Curso de Direito Civil" de Carlos Roberto Gonçalves e "Contratos Típicos" de Fran Martins.
Casos concretos mostram que a defesa do locador pode ser fortalecida pela comprovação da valorização do terreno em função das instalações comerciais nele presentes. Por outro lado, o locatário pode argumentar que os custos adicionais, como manutenção e obrigações contratuais, devem ser ponderados.
4. CONCLUSÃO
O reconhecimento das torres como FUNDO DE COMÉRCIO redefine a relação locatícia, deslocando o foco para o valor estratégico e funcional do terreno em que a TORRE é instalada. Essa abordagem equilibra os interesses do locador e do locatário, promovendo uma remuneração justa e proporcional à exploração comercial do ponto locado.
Essa tese não apenas assegura a proteção do fundo de comércio das locatárias, mas também contribui para a consolidação de um mercado mais eficiente e competitivo. Além disso, reforça a segurança jurídica nas relações contratuais, garantindo a previsibilidade e a continuidade das operações no setor de telecomunicações.
De forma enfática, é imprescindível reconhecer que o terreno onde a torre está instalada possui um valor que transcende o mercado imobiliário tradicional. O aluguel deve ser calculado com base no "ponto comercial", ou seja, no valor agregado pela localização estratégica e pela funcionalidade essencial que oferece à rede de telecomunicações.
Por fim conclui-se que essa abordagem, além de justa, garante a sustentabilidade econômica das partes envolvidas e reflete adequadamente o uso singular do imóvel, reforçando a necessidade de sua renovação contratual e sua valorização enquanto ativo essencial para o sistema de comunicação moderno.
Moacir José Outeiro Pinto é Advogado, Parecerista, Professor Universitário e Articulista – Especializado em Direito Imobiliário e Empresarial.
